Reforma do Imposto Renda (IR), como fica para quem recebe aluguel?

Atualmente, o aluguel é tributado pela tabela progressiva do IRPF (carnê-leão). O PL 1.087/25, que trata da reforma do IR, propõe algumas mudanças, com vigência prevista a partir de janeiro de 2026.

Ampliação da Isenção: A proposta visa isentar totalmente do Imposto de Renda quem tem rendimentos mensais de até R$ 5 mil. Isso pode beneficiar significativamente locadores que se encaixam nessa faixa.

IRPF Mínimo (IRPFM): É proposta a criação de um imposto complementar, com alíquotas progressivas de 2,5% a 10%, para rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil. Locadores com renda anual elevada terá essa tributação adicional.

Inclusão do IBS e da CBS (Impostos sobre Consumo).

A principal mudança trazida pela reforma tributária (PEC 45/2019 e suas regulamentações) é a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) sobre os aluguéis, o que não ocorria para a maioria das pessoas físicas.

A nova tributação (IBS e CBS) afetará pessoas físicas que, cumulativamente, se enquadrarem nos seguintes critérios:

1. Locarem mais de 3 imóveis distintos; e tiverem receita total com locações superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior (valor corrigido pelo IPCA).
   Se o locador ultrapassar esses limites, ele passará a ser considerado contribuinte regular do IBS e da CBS, além de continuar pagando o IRPF.

Reduções de Alíquota e Deduções.
Para amenizar o impacto, foram estabelecidos mecanismos de redução na base de cálculo do IBS e da CBS para a locação:

1. Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para a locação de imóveis (exceto por temporada).
2. Redutor Social: Para locação de imóvel residencial, é possível deduzir R$ 600,00 por mês por bem imóvel da base de cálculo do IBS e da CBS.

Casos Específicos.
Aluguel por Temporada: Aluguéis com prazo de até 90 dias passam a ser equiparados a serviços de hotelaria e terão uma tributação de IBS/CBS com redução de 40% na base de cálculo, sendo, portanto, mais onerosa que a locação tradicional.
Cronograma de Transição:
A cobrança dos novos tributos (IBS e CBS) será gradual:
• 2026 e 2027: Início da cobrança do IBS e da CBS com alíquotas simbólicas (muito baixas).
• A partir de 2028: Aumento gradual das alíquotas do IBS e CBS, com redução proporcional dos tributos antigos (PIS, COFINS, ISS e ICMS).
• 2033: Aplicação integral das novas regras, com a extinção completa dos tributos antigos.
Em resumo, se você é pessoa física e recebe aluguel:
Seus rendimentos de aluguel abaixo de R$ 5 mil mensais podem ficar isentos do IRPF a partir de 2026 (dependendo da aprovação do PL 1.087/25).
Você só passará a pagar o IBS e a CBS se tiver mais de 3 imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil.
Se for tributado pelo IBS/CBS, a alíquota de base será substancialmente reduzida (70% para locação residencial), com a possibilidade de uma dedução de R$ 600 mensais por imóvel residencial.

É fundamental que locadores que se enquadrem nos critérios de alta renda ou número de imóveis busquem um planejamento tributário para entender o impacto total dessas mudanças.