Reforma tributária de 2025 muda a tributação do aluguel.

Veja quem pagará imposto e quem fica isento.

A reforma tributária, que entra em vigor gradualmente a partir de 2026, vai transformar a forma como o aluguel de imóveis é tributado no Brasil. A locação passa a ser tratada como operação de consumo, e grandes proprietários estarão sujeitos ao novo imposto IVA dual, que une:

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — federal

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — estadual e municipal

As alíquotas ainda não foram definidas, mas já está claro quem deverá pagar o imposto: uma parte dos locadores, conforme o volume de imóveis e de receita anual ou mensal.

Em 2026, o sistema entra em fase de testes. Não haverá cobrança do imposto ainda, mas haverá obrigação de informar os valores ao governo. Quem não informar pode ser multado. O pagamento efetivamente começará em 2027, de forma reduzida, com o pagamento das alíquotas totais em 2033.

Na prática, uma parte dos locadores de imóveis passarão a ser contribuintes diretos do CBS e do IBS.  

Quem vai pagar o novo imposto sobre aluguel

O enquadramento do locador como contribuinte depende de duas regras:

Regra do Retrovisor (anual)

Regra Mensal (pontual)

Em ambos os casos, é necessário que o proprietário tenha 4 imóveis ou mais alugados. A quantidade é determinante.

1. Regra do Retrovisor (renda anual)

A regra do retrovisor verifica o total recebido em aluguéis no ano anterior; Se o locador recebeu acima de R$240 mil no ano (cerca de R$20 mil/mês), e tem 4 ou mais imóveis, ele será considerado contribuinte no ano seguinte inteiro.

Exemplo:
Recebeu R$260 mil em 2025 → será contribuinte em 2026 (mesmo que a renda diminua em 2026). Em 2026, como é ano de testes, o contribuinte declara, mas não paga.
Se mantido o padrão de receita, a partir de 2027, passa a pagar uma alíquota reduzida.

2. Regra Mensal (renda pontual)

Mesmo que o locador não alcance os R$240 mil no ano, ele pode se tornar contribuinte em um mês se:

Em um mês receber acima de R$24 mil

Possui 4 imóveis ou mais alugados.

Nesse caso, a tributação vale apenas nos meses em que o valor for superado.

Exemplo:
Recebeu R$24,1 mil em junho de 2026 → contribuinte em junho.
Se em julho voltar abaixo, não recolhe em julho.

Resumo rápido

Quem será impactado e quem fica isento?

Isentos (continuam fora):

• Quem tem até 3 imóveis alugados, independentemente do valor
• Quem recebe até R$ 240 mil/ano e 4 imóveis ou mais
• Pequenos locadores, como aposentados que alugam 1 ou 2 imóveis

Passam a ser contribuinte (pagarão o IVA):

• Locadores com 4 ou mais imóveis e renda acima de R$ 240 mil/ano;
• Locadores com 4+ imóveis que ultrapassarem R$ 24 mil em um mês;
• Holdings ou famílias com patrimônio administrado de forma profissionalizada.

Observação sobre copropriedade:
Se um aluguel de R$ 3 mil é dividido entre 3 proprietários, cada um declara R$ 1 mil.

Como o imposto será calculado?

O novo imposto será calculado com base na data do pagamento, e não na emissão de nota fiscal — um modelo semelhante ao usado no Imposto de Renda. 

Casos de aluguéis adiantados ou tratados como garantias locatícias exigirão atenção, pois podem gerar distorções tributárias se não forem corretamente registrados –como o pagamento de diferentes meses será concentrado em um único mês, este mês específico poderá disparar o gatilho para pagamento de imposto mensal. 

Outro ponto importante é que o cruzamento de dados bancários e de Pix tornará mais difícil manter aluguéis “por fora”. A Receita Federal terá mecanismos automáticos para identificar movimentações incompatíveis com as declarações de renda. 

Tentativas de burlar o sistema, como transferir contratos para o nome de familiares, não terão validade legal, isso só seria possível por meio de escritura pública de usufruto, devidamente registrada em cartório. 

Créditos tributários: onde a reforma pode beneficiar?

Com a implantação da CBS e do IBS, uma mudança importante para quem atua com locação ou prestação de serviços será a forma de lidar com os recém-criados créditos tributários, em que será possível descontar o IVA a pagar com base na receita de uma segunda (ou outras) fonte de renda.  

O novo sistema traz uma ampla possibilidade de compensação, o que transforma completamente a rotina financeira de profissionais e empresas. 

Vamos a um exemplo hipotético, o da dentista Cláudia. 

Ela é locadora e paga impostos sobre o aluguel que recebe. No modelo atual, a Cláudia não consegue compensar despesas do seu dia a dia profissional — como serviços de manutenção, taxa de administração da imobiliária ou produtos de limpeza usados nos imóveis. Agora, tudo isso passa a gerar crédito tributário, que pode ser descontado do imposto que venha a ter de pagar com seus imóveis alugados. 

Ou seja: cada gasto que ela fizer relacionado à atividade — e que tenha documento fiscal — poderá ser abatido do imposto devido. A Cláudia, que antes via o pagamento de tributos como um custo fixo, agora pode planejar melhor o que gasta e até reduzir sua carga tributária de forma legal e transparente. 

Na prática, a reforma cria um incentivo direto para a formalização das transações. Como o contribuinte poderá compensar tudo o que declarar corretamente, a tendência é que o sistema se torne mais transparente, com menos informalidade e mais previsibilidade. Mas isso exigirá gestão de crédito: cada empresa ou profissional precisará acompanhar de perto suas notas, pagamentos e créditos acumulados para não perder oportunidades — como a própria Cláudia, que só se beneficiará das novas regras se organizar seus gastos e exigir o registro destes gastos.

Quem não deve ser afetado pela nova tributação.

O governo afirma que o objetivo não é atingir o pequeno proprietário. Um aposentado com um ou dois imóveis, que complementa a renda com aluguel, por exemplo, não será enquadrado como contribuinte do IBS.

O foco da reforma tributária 2025 está nos locadores com múltiplos imóveis e rendas mais altas, cuja atuação se aproxima de uma atividade empresarial. Esses contribuintes deverão se adaptar ao novo sistema, com declarações mensais e cálculo automatizado do imposto. 

Como funcionam as flutuações e receitas retroativas.

A regra do retrovisor gera desafios quando há variações mensais de receita ou recebimentos atrasados. Por exemplo, se um locador teve renda de R$80 mil em 2025 e só em 2026 recebe um alvará judicial de R$180 mil referente a aluguéis atrasados, essa quantia entra na base de cálculo do novo imposto, ainda que o pagamento se refira a período anterior. 

Redutor social, como funciona.

A reforma cria um “redutor social” para locações residenciais, que retira parte dos locadores da base de contribuintes. O redutor reduz do valor da base de cálculo do CBS/IBS em R$600 por mês, independentemente do valor do aluguel, desde que o imóvel tenha destinação exclusivamente residencial — o que será verificado conforme o IPTU e o plano diretor municipal. 

Tecnologia, contabilidade e adaptação.

Com a chegada da CBS/IBS e do IVA-dual, a gestão tributária passará a depender da tecnologia e da contabilidade integradas. Proprietários/locadores e pessoa jurídica poderão gerar créditos tributários com gastos de manutenção, serviços e insumos, algo que enxergamos como vantagem.Adaptação não é negociar o inevitável — é organizar a operação para que o imposto não venha de surpresa.

Adaptação, não pânico.

Não se trata de uma ameaça iminente, mas de uma adaptação estruturada. A reforma não elimina locação — ela a profissionaliza. Para os locadores pessoas físicas que têm 1 ou 2 imóveis alugados, haverá pouco impacto prático. Já para quem tem carteiras maiores, nossa sugestão é evitar decisões precipitadas. 
A reforma tributária representa uma das maiores transformações do ambiente de negócios brasileiro. Para o setor imobiliário, ela pode marcar uma nova era de profissionalização.